Bezplatná právna poradňa

Zarábate na Airbnb alebo Booking? Finančná správa to vie – prenájom, živnosť alebo s. r. o., skrytá DPH z provízie a povinný register od roku 2027

Právna pomoc zadarmo

Položiť otázku
Mladý hostiteľ v prenajímanom byte s úsmevom pozerá na novú rezerváciu v mobile, cez okno do bytu nazerá úradník finančnej správy s obrovskou lupou. Text: Zarábate na prenájme? Finančná správa to vie.

Príjmy z prenájmu bytu cez Airbnb alebo Booking podliehajú dani z príjmov a finančná správa o nich vie: údaje o hostiteľoch vrátane príjmov, počtu prenájmov a adresy bytu získava každý rok cez systém DAC7 – od platforiem priamo alebo automatickou výmenou z iného štátu EÚ. Rozhoduje, či ide o prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (bez živnosti a bez odvodov, len skutočné výdavky), alebo o ubytovacie služby (živnosť, možnosť paušálnych výdavkov, ale aj odvody). Bez ohľadu na formu musí hostiteľ, ktorý nie je platiteľom DPH, samozdaniť DPH z provízie platformy so sídlom v inom štáte EÚ (§ 7a a § 69 ods. 3 zákona o DPH) a od roku 2027 zapísať byt do nového registra (zákon č. 133/2026 Z. z.). Advokát JUDr. Milan Ficek vysvetľuje, kedy potrebujete živnosť, koľko zaplatíte, ako porovnať živnosť so s. r. o. a čo urobiť, ak ste niečo zmeškali.

Článok vychádza zo zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej „ZDP“) a zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej „zákon o DPH“) v znení účinnom v roku 2026 a zo zákona č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, ktorý nadobudne účinnosť 1. januára 2027.

Stručne

  • Prenájom alebo ubytovanie? Ak k bytu poskytujete aj služby, napríklad upratovanie, výmenu posteľnej bielizne alebo raňajky, v praxi ide spravidla o ubytovacie služby, teda podnikanie, na ktoré potrebujete živnosť. Samotný prenájom bytu bez služieb je príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP.
  • Do 500 € ročne bez dane. Príjmy z prenájmu sú spolu s príjmami z príležitostných činností oslobodené, ak ich úhrn za rok neprevýši 500 €; z vyššieho príjmu sa zdaňuje len suma nad 500 € (§ 9 ods. 1 písm. g) ZDP). Daňové priznanie za rok 2026 podávate, ak všetky vaše zdaniteľné príjmy presiahnu 2 983,37 €, so zákonnými výnimkami (§ 32 ZDP).
  • Paušálne výdavky len pri živnosti. Pri prenájme si uplatníte iba preukázateľné výdavky. 60 % paušál (najviac 20 000 € ročne) je len pre príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a len pre daňovníka, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia (§ 6 ods. 10 ZDP). Registrácia podľa § 7a zákona o DPH z vás platiteľa nerobí.
  • Odvody: z príjmov z prenájmu sa neplatia. Pri živnosti platíte zdravotné poistenie a pri prvej živnosti vám od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci jej vzniku vzniká aj sociálne poistenie, bez ohľadu na výšku príjmu.
  • DPH z provízie platformy: ak platforma sídli v inom štáte EÚ (Airbnb aj Booking), aj neplatiteľ DPH sa musí pred prvou províziou zaregistrovať podľa § 7a zákona o DPH a z provízie zaplatiť 23 % DPH bez nároku na odpočet.
  • Platiteľom DPH sa stanete po prekročení obratu 50 000 € za kalendárny rok alebo 62 500 € v priebehu roka; príjmy z prenájmu sa do obratu započítavajú (§ 4 ods. 1 a 15 zákona o DPH).
  • Register od 2027: ak byt cez platformu ponúkate už v roku 2026, zapíšte ho najneskôr do 28. 2. 2027; nový hostiteľ sa zapisuje pred prvým poskytnutím služieb a bez registračného čísla byt nemôže ponúkať (§ 5 a § 14 zákona č. 133/2026 Z. z.).

Prenájom alebo ubytovanie? Rozhodujú služby, nie platforma

Zákon o dani z príjmov rozlišuje príjmy z prenájmu nehnuteľností (§ 6 ods. 3 ZDP) a príjmy zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP). Kde je medzi nimi hranica, zákon výslovne neuvádza – rozhoduje skutočný obsah činnosti, nie to, ako ju nazvete v ponuke. Príjmy z prenájmu plynú vlastníkovi, ktorý byt iba prenecháva na užívanie. Ak však k bytu pravidelne poskytujete aj ďalšie služby – upratovanie po hosťoch, výmenu posteľnej bielizne a uterákov, raňajky či odovzdávanie kľúčov ako na recepcii –, v praxi sa to spravidla posúdi ako poskytovanie ubytovacích služieb, teda podnikanie, na ktoré potrebujete živnostenské oprávnenie (voľnú živnosť). Typický krátkodobý prenájom cez Airbnb či Booking s čistou posteľnou bielizňou a upratovaním po každom hosťovi preto zvyčajne patrí do druhej skupiny.

Ak podnikáte bez živnosti, hrozí vám pokuta od živnostenského úradu. Pozor aj na príjmy za obdobie, keď ste živnosť ešte nemali: podľa časti praxe nejde o príjmy zo živnosti, ale o ostatné príjmy podľa § 8 ZDP, na ktoré sa nevzťahujú paušálne výdavky ani 15 % sadzba dane. Ich zdanenie preto treba posúdiť individuálne.

Pre DPH platí vlastné pravidlo. Oslobodenie nájmu nehnuteľností od DPH sa nevzťahuje na ubytovacie služby (§ 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH), ktorými sú služby zatriedené v skupinách 55.1 až 55.3 a 55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA); pri skupine 55.9 však len vtedy, ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako tri mesiace (§ 38 ods. 4 zákona o DPH). Trojmesačná hranica teda nie je všeobecným kritériom – rozhoduje správne zatriedenie služby a samotná dĺžka pobytu ho nenahrádza. Prakticky to začne byť dôležité, keď sa stanete platiteľom DPH – na ubytovacie služby sa uplatňuje znížená sadzba 5 % (príloha č. 7a zákona o DPH).

Porovnanie: prenájom, živnosť alebo s. r. o.

Prenájom (fyzická osoba)Živnosť – ubytovacie službyS. r. o.
Kedylen byt bez ďalších služiebbyt so službami (upratovanie, bielizeň, raňajky)ak to vyjde výhodnejšie v individuálnom prepočte, napríklad pri viacerých bytoch
Registráciaregistrácia na daňovom úradeživnostenský úrad (daňová registrácia nasleduje automaticky)založenie, zápis do obchodného registra, živnosť
Daň z príjmov 202619 % až 35 % podľa výšky celkového základu dane spolu so mzdou15 %, ak zdaniteľné príjmy z podnikania neprevýšia 100 000 € (inak 19 % až 35 %)10 % pri zdaniteľných výnosoch do 100 000 €; z vyplateného zisku ešte daň z dividend 7 % (modelovo spolu 16,3 % zisku); minimálna daň 340 € (pri výnosoch do 50 000 €) sa platí, len ak je vypočítaná daň nižšia alebo pri strate
Výdavkylen preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom (energie, služby spojené s užívaním bytu, provízie platformy); fond opráv, opravy, daň z nehnuteľnosti, poistenie a odpisy podľa finančnej správy len pri zaradení bytu do obchodného majetku, ktoré však môže obmedziť oslobodenie pri neskoršom predaji bytu; oslobodenie do 500 € ročnepreukázateľné alebo paušálne 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne – paušál len ak nie ste platiteľom DPH celé zdaňovacie obdobie (registrácia podľa § 7a vás platiteľom nerobí)skutočné náklady v podvojnom účtovníctve
Odvodynieáno – zdravotné poistenie (v rokoch 2026 a 2027 sadzba 16 %) a sociálne poistenie: pri prvej živnosti od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci jej vzniku, ďalej podľa príjmového testufirma nie; spoločník alebo konateľ podľa svojho vzťahu k firme
DPH z provízie platformypri platforme z iného štátu EÚ registrácia podľa § 7a a samozdanenie 23 % bez odpočturovnako; platiteľ DPH, ktorý poskytuje ubytovanie s DPH, si daň odpočítarovnako ako pri živnosti
Administratívadaňová evidencia, daňové priznanie typu Bdaňová evidencia alebo účtovníctvo, daňové priznanie, odvodypodvojné účtovníctvo, účtovná závierka, daňové priznanie právnickej osoby

Či sa oplatí s. r. o., treba individuálne prepočítať. Spoločnosť so zdaniteľnými výnosmi do 100 000 € platí daň 10 % a z vyplateného zisku sa zráža daň z dividend 7 % – daňové zaťaženie zisku je tak modelovo 16,3 % (ak sa účtovný zisk zhoduje so základom dane a celý sa vyplatí). Proti tomu stoja náklady na založenie, podvojné účtovníctvo a účtovnú závierku. Minimálna daň 340 € (pri výnosoch do 50 000 €) sa k vypočítanej dani nepripočítava: uplatní sa len vtedy, ak je vypočítaná daň nižšia alebo ak spoločnosť vykáže stratu, a za prvé zdaňovacie obdobie, v ktorom spoločnosť vznikla, sa spravidla neplatí (§ 46b ods. 7 ZDP). Presun bytu do firmy má navyše vlastné daňové dôsledky. Výsledok preto porovnajte s daňou a odvodmi živnostníka pri vašich skutočných príjmoch a výdavkoch. Sadzby dane z príjmov ustanovuje § 15 ZDP, minimálnu daň § 46b ZDP.

Pasca, o ktorej väčšina hostiteľov nevie: DPH z provízie platformy

Kto prenajíma byt s cieľom dosahovať z neho príjem, vykonáva na účely DPH ekonomickú činnosť a je zdaniteľnou osobou – aj keď nie je platiteľom DPH ani nemá živnosť (§ 3 ods. 1 a 2 zákona o DPH). Poplatok (províziu), ktorý vám účtuje platforma so sídlom v inom štáte EÚ – Airbnb aj Booking poskytujú službu hostiteľom zo spoločností v Írsku, resp. v Holandsku –, je služba s miestom dodania na Slovensku (§ 15 ods. 1 zákona o DPH) a daň z nej platí príjemca služby, teda hostiteľ (§ 69 ods. 3 zákona o DPH).

  • Registrácia: zdaniteľná osoba, ktorá nie je platiteľom DPH, musí pred prijatím služby od dodávateľa z iného členského štátu EÚ podať žiadosť o registráciu podľa § 7a zákona o DPH. Registráciou sa nestávate platiteľom DPH – hostí naďalej ubytovávate bez DPH a ak máte živnosť, paušálne výdavky si môžete uplatniť aj naďalej. Pridelené IČ DPH oznámte platforme, aby vám poplatok fakturovala bez DPH s prenesením daňovej povinnosti.
  • Daňové priznanie: podávate ho len za mesiac, v ktorom vám platforma službu poskytla, do 25 dní po jeho skončení, a v tej istej lehote daň zaplatíte. Daň, ktorá nepresiahne 5 €, platiť nemusíte, priznanie však podať musíte (§ 78 ods. 3 zákona o DPH).
  • Základ a sadzba: DPH sa počíta len z poplatku, ktorý platforma účtuje vám – nie z poplatku, ktorý platí hosť. Sadzba je 23 %; ako neplatiteľ si túto daň neodpočítate, takže poplatok vás v skutočnosti stojí o 23 % viac.
  • Platforma mimo EÚ: ak by dodávateľ sídlil mimo EÚ, registrácia podľa § 7a nevzniká, samozdanenie podľa § 69 ods. 3 zákona o DPH však vzniknúť môže – takú situáciu treba posúdiť osobitne.

Modelový výpočet

Hostiteľ za rok prijme od hostí 14 000 € a platforma mu účtuje poplatok (províziu) 15 %, teda 2 100 €.

DPH z poplatku: 2 100 € × 23 % = 483 € ročne, ktoré musí hostiteľ priznať a zaplatiť po mesiacoch, aj keď nie je platiteľom DPH.

Ak registráciu ani priznania nerieši, nedoplatok sa s každým mesiacom zvyšuje a pribúdajú sankcie podľa daňového poriadku.

Ak ste registráciu zmeškali, zaregistrujte sa hneď a priznania za uplynulé mesiace podajte čo najskôr. Keďže ste ich nepodali vôbec, pôjde o oneskorene podané riadne priznania; dodatočné priznanie podľa § 16 daňového poriadku sa podáva, ak už podané priznanie obsahuje chybu. Pred podaním skontrolujte faktúry platformy: ak vám k poplatku účtovala DPH, pretože ste jej neoznámili IČ DPH, postup treba nastaviť tak, aby ste daň nezaplatili dvakrát. Čím skôr to napravíte, najmä pred začatím daňovej kontroly, tým nižšie sankcie vám spravidla hrozia. Ako sa sankcie počítajú, sme opísali v článku Daňová kontrola 2026: lehoty, práva daňového subjektu a vyššie pokuty po novele.

Kedy sa z hostiteľa stane platiteľ DPH

Platiteľom DPH sa zdaniteľná osoba stáva, ak jej obrat za kalendárny rok presiahne 50 000 € (platiteľom je od 1. januára nasledujúceho roka), alebo ak v priebehu roka presiahne 62 500 € (platiteľom je už dodaním, ktorým hranicu prekročila). Žiadosť o registráciu treba podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý – pri hranici 50 000 € teda ešte v priebehu roka, hoci platiteľom budete až od 1. januára (§ 4 ods. 1 písm. a) a b) a ods. 2 zákona o DPH).

Pozor: do obratu sa započítavajú aj príjmy z nájmu nehnuteľností oslobodeného od DPH. Zákon z obratu vynecháva plnenia oslobodené podľa § 28 až 36 a § 40 až 42 (a niektoré ďalšie, napríklad príležitostný predaj majetku), nájom nehnuteľností podľa § 38 však medzi ne nepatrí (§ 4 ods. 15 zákona o DPH). Kto má viac bytov, môže sa platiteľom stať skôr, než čaká. Ako sa z bežného občana nevedomky stane platiteľ DPH, sme opísali aj v článku Predaj pozemkov a DPH.

Odvody: v čom sa líši prenájom od živnosti

Z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa sociálne ani zdravotné poistenie neplatí. Pri živnosti je to inak:

  • Zdravotné poistenie platíte z príjmov zo živnosti; v rokoch 2026 a 2027 je sadzba 16 %.
  • Sociálne poistenie (nemocenské a dôchodkové) vám pri prvej živnosti vzniká od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste oprávnenie získali – bez ohľadu na výšku príjmu a aj popri zamestnaní. Napríklad pri živnosti od 15. februára 2026 vzniká poistenie 1. augusta 2026. Pri obnovení živnosti platia osobitné pravidlá.
  • Pri ďalšom posudzovaní sa uplatňuje príjmový test podľa príjmov z podnikania za predchádzajúci rok; v roku 2026 je rozhodujúca hranica 2 876,90 € príjmov za rok 2025. Výška poistného sa potom odvíja od príjmu.

Právny základ je v § 21 zákona č. 461/2003 Z. z. o sociálnom poistení a v jeho prechodných ustanoveniach. Pravidlá pre živnostníkov sa od roku 2026 sprísnili, preto si pred založením živnosti nechajte prepočítať, koľko na odvodoch skutočne zaplatíte – odvody môžu výhodu nižšej sadzby dane a paušálnych výdavkov výrazne znížiť.

Čo vie finančná správa: údaje od platforiem

Od roku 2023 musia digitálne platformy oznamovať údaje o predajcoch vrátane hostiteľov (pravidlá DAC7 prevzaté do zákona č. 442/2012 Z. z. o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní zákonom č. 250/2022 Z. z.). Platforma ich oznamuje daňovej správe štátu EÚ, v ktorom si túto povinnosť plní – pri Airbnb a Bookingu spravidla írskej, resp. holandskej –, najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka (§ 22i). Ak to nie je Slovensko, údaje sa k slovenskej finančnej správe dostanú automatickou výmenou do dvoch mesiacov od skončenia oznamovacieho obdobia (§ 22l). Oznamujú sa najmä:

  • meno, adresa, daňové identifikačné číslo a dátum narodenia hostiteľa,
  • adresa každého ponúkaného bytu,
  • sumy vyplatené hostiteľovi za jednotlivé štvrťroky a strhnuté provízie,
  • počet prenájmov pri každom byte a, ak je k dispozícii, aj počet dní prenájmu.

Výnimka pre malých predajcov (menej ako 30 predajov a najviac 2 000 € ročne) platí len pri predaji tovaru, nie pri prenájme nehnuteľností. Finančná správa tak môže údaje porovnať s daňovými priznaniami bez toho, aby čokoľvek hľadala.

Nové od roku 2027: register krátkodobých prenájmov

Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania nadobúda účinnosť 1. januára 2027 a nadväzuje na nariadenie EÚ 2024/1028. Register vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR.

  • Hostiteľ musí jednotku zapísať do registra pred prvým poskytnutím služieb (§ 5 ods. 1). Register pridelí každej jednotke jedinečné registračné číslo (§ 4 ods. 3).
  • Ubytovanie v jednotke bez platného registračného čísla nemožno ponúkať (§ 5 ods. 2) – nový hostiteľ sa preto musí zapísať skôr, než byt ponúkne. Ministerstvo môže platforme nariadiť odstránenie ponuky (§ 5 ods. 3).
  • Hostitelia, ktorí služby ponúkajú cez platformy do 31. decembra 2026, sa musia zapísať najneskôr do 28. februára 2027 (§ 14). Na nového hostiteľa, ktorý začne až v roku 2027, sa táto lehota nevzťahuje.
  • Zmenu údajov treba zapísať do 30 dní a po trvalom skončení krátkodobého prenájmu jednotku do 30 dní vymazať (§ 5 ods. 4 a 7). Zápis je bezplatný.
  • Pokuta pre fyzickú osobu je od 100 € do 1 000 € (§ 10 ods. 2), pre podnikateľa a právnickú osobu od 1 000 € do 3 000 € (§ 11 ods. 3 písm. a)).

Ďalšie povinnosti hostiteľa

  • Daň za ubytovanie: miestnu daň za odplatné prechodné ubytovanie zavádza obec všeobecne záväzným nariadením podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Platí ju hosť a vyberá ju a obci odvádza ten, kto ubytovanie poskytuje. Daň môže v jeho mene vyberať aj platforma ako zástupca platiteľa dane (§ 38 ods. 3 a § 41c) – v Bratislave to pri rezerváciách cez Airbnb robí Airbnb, od týchto hostí ju preto druhýkrát nevyberajte. Sadzbu, evidenciu a lehoty nájdete vo VZN obce, kde je byt.
  • Hlásenie cudzincov: ubytovateľ musí ubytovanie cudzinca ohlásiť policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania, aj elektronicky (§ 113 zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov).
  • Daňové priznanie za rok 2026 podávate, ak vaše zdaniteľné príjmy presiahnu 2 983,37 € (§ 32 ZDP), a to do 31. marca 2027; lehotu možno predĺžiť oznámením.

Najčastejšie omyly

OmylAko to jeUstanovenie
„Kým nemám živnosť, nič neriešim.“Ak poskytujete aj služby, živnosť potrebujete. Pri samotnom prenájme sú príjmy do 500 € ročne oslobodené a suma nad 500 € sa zdaňuje; priznanie podávate, ak všetky vaše zdaniteľné príjmy za rok 2026 vrátane mzdy presiahnu 2 983,37 €. DPH z provízie platformy riešite tak či tak.§ 6 ods. 3, § 9 ods. 1 písm. g) a § 32 ZDP; § 7a zákona o DPH
„Nie som platiteľ DPH, takže DPH sa ma netýka.“Hostiteľ je zdaniteľná osoba a z poplatku platformy so sídlom v inom štáte EÚ (Airbnb, Booking) platí DPH 23 %.§ 3, § 7a a § 69 ods. 3 zákona o DPH
„Do 500 € mesačne sa nič neplatí.“Oslobodenie je 500 € za celý rok, nie mesačne, a započítavajú sa doň aj príjmy z príležitostných činností.§ 9 ods. 1 písm. g) ZDP
„Uplatním si 60 % paušálne výdavky.“Paušál je len pre príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a len pre daňovníka, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia. Pri prenájme len skutočné výdavky.§ 6 ods. 10 ZDP
„Finančná správa o Airbnb nevie.“Platformy každý rok oznamujú príjmy hostiteľov, adresy bytov aj počet prenájmov a údaje sa k finančnej správe dostanú priamo alebo automatickou výmenou z iného štátu EÚ.§ 22i a § 22l zákona č. 442/2012 Z. z.
„Register sa ma netýka, mám len jeden byt.“Týka sa každého hostiteľa, ktorý ponúka ubytovanie cez platformu, aj s jedným bytom.§ 5 a § 14 zákona č. 133/2026 Z. z.
„S. r. o. znamená nižšie dane.“Nie automaticky. Daňové zaťaženie vyplateného zisku je modelovo 16,3 % (10 % daň spoločnosti a 7 % daň z dividend), pribudnú však náklady na účtovníctvo a presun bytu do firmy má vlastné daňové dôsledky. Výhodnosť treba prepočítať individuálne.§ 15 a § 46b ZDP

Kontrolný zoznam pre hostiteľa

  1. Posúďte, či poskytujete len prenájom, alebo aj služby – ak služby, vybavte si živnosť.
  2. Ak prenajímate bez živnosti, zaregistrujte sa na daňovom úrade.
  3. Ak platforma sídli v inom štáte EÚ (Airbnb, Booking), zaregistrujte sa pred prvou províziou podľa § 7a zákona o DPH a IČ DPH oznámte platforme.
  4. Za každý mesiac s províziou podajte daňové priznanie k DPH a daň zaplaťte do 25 dní (daň do 5 € sa neplatí, priznanie áno).
  5. Veďte evidenciu príjmov a výdavkov a uschovajte doklady k výdavkom.
  6. Sledujte obrat – hranice 50 000 € a 62 500 €; žiadosť o registráciu podáte do piatich pracovných dní od prekročenia.
  7. Zistite si VZN obce o dani za ubytovanie a vyberajte ju od hostí – okrem rezervácií, pri ktorých ju vyberá platforma (v Bratislave Airbnb).
  8. Hláste ubytovanie cudzincov polícii do piatich dní od ubytovania.
  9. Register: ak byt cez platformu ponúkate už v roku 2026, zapíšte ho najneskôr do 28. februára 2027; ak s ponukou začínate až v roku 2027, zapíšte ho skôr, než ho ponúknete.
  10. Ak ste niečo zmeškali, nepodané priznania podajte čo najskôr (oneskorene) a daň doplaťte; ak ste už podali chybné priznanie, podajte dodatočné.

Súvisiace otázky

Je príjem z Airbnb príjmom z prenájmu alebo zo živnosti?

Záleží na tom, či k bytu poskytujete aj služby. Samotný prenájom bytu je príjmom z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP. Ak poskytujete upratovanie, výmenu posteľnej bielizne, raňajky a podobné služby, v praxi ide spravidla o ubytovacie služby, teda podnikanie so živnosťou (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP).

Musím podať daňové priznanie, ak som mal z prenájmu príjmy do 500 €?

Príjmy z prenájmu sú spolu s príjmami z príležitostných činností oslobodené, ak ich úhrn za rok neprevýši 500 € (§ 9 ods. 1 písm. g) ZDP), a kvôli nim priznanie podávať nemusíte. Ak 500 € prekročia, zdaňuje sa len suma nad túto hranicu a výdavky uplatníte v rovnakom pomere. Povinnosť podať priznanie však závisí od všetkých vašich zdaniteľných príjmov: za rok 2026 vzniká, ak presiahnu 2 983,37 €, so zákonnými výnimkami (§ 32 ZDP). Napríklad pri príjme z prenájmu 1 500 € a žiadnych iných zdaniteľných príjmoch je zdaniteľných 1 000 € a priznanie spravidla podávať netreba; ak máte aj mzdu, spravidla áno. DPH z provízie platformy sa vás týka bez ohľadu na výšku príjmov.

Platím DPH z provízie Airbnb alebo Booking, aj keď nie som platiteľ DPH?

Áno. Keďže platforma sídli v inom štáte EÚ, ako zdaniteľná osoba sa musíte pred prijatím služby zaregistrovať podľa § 7a zákona o DPH a z poplatku, ktorý vám platforma účtuje, zaplatiť DPH 23 % (§ 69 ods. 3). Priznanie podávate len za mesiace, v ktorých vám platforma službu poskytla; daň do 5 € neplatíte, priznanie však podať musíte (§ 78 ods. 3).

Započítava sa príjem z prenájmu do obratu pre DPH?

Áno. Z obratu sa vynechávajú plnenia oslobodené podľa § 28 až 36 a § 40 až 42 zákona o DPH (a niektoré ďalšie, napríklad príležitostný predaj majetku), nájom nehnuteľností medzi ne nepatrí (§ 4 ods. 15). Po prekročení 50 000 € za rok alebo 62 500 € v priebehu roka sa stanete platiteľom DPH.

Môžem si pri prenájme uplatniť paušálne výdavky?

Nie. Paušálne výdavky vo výške 60 %, najviac 20 000 € ročne, sú len pre príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti a len pre daňovníka, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je ním len časť zdaňovacieho obdobia (§ 6 ods. 10 ZDP). Pri prenájme si uplatníte preukázateľné výdavky.

Platím z príjmov z Airbnb odvody?

Z príjmov z prenájmu nie. Ak poskytujete ubytovacie služby na živnosť, platíte zdravotné poistenie a pri prvej živnosti vám od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci jej vzniku vzniká aj sociálne poistenie, bez ohľadu na výšku príjmu; v ďalších obdobiach sa uplatňuje príjmový test (§ 21 zákona č. 461/2003 Z. z.).

Oplatí sa na prenájom cez Airbnb založiť s. r. o.?

Závisí to od individuálneho prepočtu. Spoločnosť platí daň 10 % (pri výnosoch do 100 000 €) a z vyplateného zisku sa zráža 7 % daň z dividend, modelovo spolu 16,3 %. Treba však prirátať náklady na účtovníctvo, prípadnú minimálnu daň a daňové dôsledky presunu bytu do firmy a výsledok porovnať s daňou a odvodmi živnostníka.

Vie finančná správa, koľko zarobím na Airbnb?

Áno. Platformy do 31. januára nasledujúceho roka oznamujú údaje o hostiteľoch vrátane vyplatených súm, adries bytov a počtu prenájmov daňovej správe štátu EÚ, v ktorom si túto povinnosť plnia. Ak to nie je Slovensko, údaje sa k slovenskej finančnej správe dostanú automatickou výmenou do dvoch mesiacov od skončenia oznamovacieho obdobia (§ 22i a § 22l zákona č. 442/2012 Z. z.).

Dokedy sa musím zapísať do registra krátkodobých prenájmov?

Ak byt cez platformu ponúkate do 31. decembra 2026, najneskôr do 28. februára 2027 (§ 14 zákona č. 133/2026 Z. z.). Nový hostiteľ sa musí zapísať pred prvým poskytnutím služieb, a keďže bez registračného čísla ubytovanie nemožno ponúkať, prakticky ešte pred zverejnením ponuky (§ 5 ods. 1 a 2).

Ako vám môžeme pomôcť

Advokátska kancelária Ficek & Partners posúdi, či vaša činnosť je prenájmom alebo podnikaním, porovná daňové a odvodové zaťaženie jednotlivých foriem, pripraví podklady na registráciu podľa § 7a zákona o DPH a na podanie zmeškaných či dodatočných daňových priznaní a zastúpi vás pri daňovej kontrole. Konzultáciu si môžete dohodnúť online na ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie alebo nám napíšte na office@ficek.sk.

JUDr. Milan Ficek, advokát
Ficek & Partners, Žilinská 14, 811 05 Bratislava
office@ficek.sk

Právny stav ku dňu 26. 10. 2026. Článok vychádza z týchto predpisov: zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, zákon č. 442/2012 Z. z. o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní, zákon č. 461/2003 Z. z. o sociálnom poistení, zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok), zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady a zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov. Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci.

Otázka

Dobrý deň, od februára 2026 prenajímam zdedený dvojizbový byt v Bratislave prostredníctvom platforiem Airbnb a Booking. Zároveň som zamestnaný. Do konca roka očakávam príjem približne 14 000 eur. Po každom hosťovi upratovačka byt uprace a vymení posteľnú bielizeň. Zatiaľ som sa nikde nezaregistroval, pretože som si myslel, že stačí podať daňové priznanie v marci. Teraz som sa dočítal, že platformy poskytujú údaje Finančnej správe, že z ich provízií musím platiť DPH a že od roku 2027 bude zavedený nový register. Potrebujem živnosť? Musím platiť odvody a DPH? Bolo by pre mňa výhodnejšie založiť si spoločnosť s ručením obmedzeným? Ďakujem.

Odpoveď advokáta na daňové právo

Dobrý deň,

príjmy z Airbnb a Bookingu podliehajú dani z príjmov a pri vašej výške príjmov popri mzde budete podávať daňové priznanie. Finančná správa o nich vie – údaje o hostiteľoch vrátane príjmov a adresy bytu získava každý rok od platforiem, priamo alebo automatickou výmenou z iného štátu EÚ. Rozhoduje, či ide o prenájom, alebo o ubytovacie služby. Keďže po každom hosťovi zabezpečujete upratovanie a výmenu posteľnej bielizne, vaša činnosť sa pravdepodobne posúdi ako poskytovanie ubytovacích služieb, teda podnikanie, na ktoré potrebujete živnosť. Vybavte si ju bez odkladu; príjmy za mesiace pred jej vznikom treba posúdiť osobitne, nemusia sa totiž zdaniť ako príjmy zo živnosti. Ako živnostník platíte zdravotné poistenie a pri prvej živnosti vám od prvého dňa šiesteho kalendárneho mesiaca po mesiaci jej vzniku vznikne aj sociálne poistenie, bez ohľadu na výšku príjmu a aj popri zamestnaní. Ak by ste prenajímali len samotný byt bez ďalších služieb, išlo by o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov – bez živnosti a bez odvodov.

Najčastejšie prehliadanou povinnosťou je DPH z provízie platformy. Airbnb aj Booking vám službu poskytujú zo spoločností so sídlom v inom štáte EÚ, preto ju musíte samozdaniť aj ako neplatiteľ DPH: pred jej prvým prijatím ste sa mali zaregistrovať podľa § 7a zákona o DPH a za každý mesiac, v ktorom vám platforma službu poskytla, podať daňové priznanie a zaplatiť 23 % DPH z poplatku, ktorý vám účtovala. Registráciu urobte hneď a nepodané priznania za uplynulé mesiace podajte čo najskôr – pôjde o oneskorene podané riadne priznania. Ak vám platforma k poplatku už účtovala DPH, skontrolujte faktúry, aby ste daň nezaplatili dvakrát.

Či sa vám oplatí s. r. o., treba individuálne prepočítať. Spoločnosť platí daň 10 % a z vyplateného zisku sa zrazí daň z dividend 7 %, modelovo spolu 16,3 %. Pribudne však podvojné účtovníctvo a presun bytu do firmy má vlastné daňové dôsledky, preto výsledok porovnajte so živnosťou pri vašich skutočných príjmoch, výdavkoch a odvodoch. Od 1. januára 2027 navyše budete musieť byt zapísať do registra krátkodobých prenájmov; keďže ho už ponúkate, najneskôr do 28. februára 2027, inak vám hrozí pokuta a byt nebudete môcť na platformách ponúkať. Porovnanie možností, modelový výpočet a kontrolný zoznam nájdete v sumarizácii pod touto odpoveďou.

S pozdravom
JUDr. Milan Ficek, advokát

Bezplatná právna poradňa
4,9 (8 299)
  • Jakub M.
    Jakub M.

    18. septembra

    Rýchlosť, kvalitná odpoveď - odporučam! Využijem aj v buducnosti

    recenzie

  • Peter K.
    Peter K.

    18. septembra

    Vysoko hodnotím advokátsku kanceláriu pre ochotu a nielen ochotu ale aj fundovanú odpoveď na...

    recenzie

  • Barbora K.
    Barbora K.

    28. septembra

    Velmi ochotni advokati, mozem iba odporucat

    recenzie

  • Valéria H.
    Valéria H.

    2. októbra

    Výborné služby, promptná kvalifikovaná odpoveď na položené otázky. Veľká vďaka. Môžem len odporúčať!...

    recenzie

  • Ľudovít B.
    Ľudovít B.

    25. októbra

    Ďakujem za perfektnú odpoveď na môj problém, ktorý predtým neskúsená právná poradkyňa riadne...

    recenzie

  • Jarmila J.
    Jarmila J.

    30. októbra

    Dakujem za promptnu a zrozumitelnu odpoved. Odporucam obratit sa na tuto poradnu.

    recenzie

  • Silvia M.
    Silvia M.

    5. novembra

    Super pristup, rychlo poradili, vysvetlili, som velmi spokojna!

    recenzie

  • Andrea K.
    Andrea K.

    8. novembra

    Profesionálna odpoveď, takisto prístup ku klientovi, odporúčam

    recenzie

  • Lenka O.
    Lenka O.

    21. novembra

    Profesionálny, zrozumiteľný a rýchly prístup. Najlepšia právna poradňa!

    recenzie

JUDr. Milan Ficek, LL.M., advokát
Daňové právo
JUDr. Milan Ficek, LL.M.

Advokát pre daňové právo