Rozdelenie kúpnej ceny medzi spoluvlastníkov a historická daň z prevodu nehnuteľností (R 28/1996)

Pri historickej dani z prevodu nehnuteľností sa povinnosť jednotlivých spoluvlastníkov určovala podľa veľkosti ich podielov. Ich odlišná dohoda o rozdelení kúpnej ceny tento zákonný pomer nezmenila.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa na nové prevody od roku 2005 neuplatňuje. Rozsudok preto nemožno použiť ako priame pravidlo pre dnešnú daň z príjmov z predaja: tá výslovne pripúšťa aj dohodnutý iný pomer príjmov a výdavkov za zákonných podmienok.

Právna veta R 28/1996

Vzájomná dohoda spoluvlastníkov o spôsobe rozdelenia kúpnej ceny medzi nimi je v daňovom konaní právne bezvýznamná, pretože správca dane je viazaný ustanovením § 8 ods. 3 zákona SNR č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení zákona č. 87/1993 Z.z.

Rozbor rozsudku Najvyššieho súdu SR 5 Sž 49/95, 5 Sž 50/95 a 5 Sž 51/95 publikovaného ako R 28/1996. Rozbor spracoval JUDr. Milan Ficek, advokát.

Rozsudok z roku 1995 o prevode uskutočnenom v roku 1994

Najvyšší súd SR rozhodol 23. októbra 1995 v troch súvisiacich veciach. Predmetom bol predaj nehnuteľností z 5. mája 1994. Aplikoval § 8 ods. 3, § 9 ods. 1 a § 10 ods. 1 zákona SNR č. 318/1992 Zb. v rozhodnom znení, nie dnešné pravidlá dane z príjmov.

Predávajúci chceli zohľadniť svoje vnútorné rozdelenie ceny

Spoluvlastníci predali nehnuteľnosti za dohodnutých 500 000 Sk. Hodnota podľa znaleckého posudku bola vyššia. Daňové orgány preto vychádzali z tejto zistenej hodnoty a daň jednotlivým predávajúcim priradili podľa spoluvlastníckych podielov. Žalobcovia namietali, že úrad mal prihliadnuť na ich dohodu o rozdelení prijatej ceny (s. 1–2 publikovaného rozhodnutia).

Prečo bola dohoda pre túto daň nepodstatná

Najvyšší súd žalobu zamietol. Vtedajší zákon určoval ako základ dane dohodnutú odplatu, najmenej však cenu zistenú podľa osobitných predpisov. Nižšia kúpna cena teda nebola rozhodujúcim základom (s. 2, časť Z odôvodnenia).

Každý spoluvlastník bol samostatným daňovníkom a platil daň podľa veľkosti podielu. Zákon v použitej norme nepripúšťal, aby predávajúci vnútornou dohodou zmenili tento daňový pomer. Preto súd označil dohodu o rozdelení ceny za právne bezvýznamnú pre dané daňové konanie (s. 3). Nerozhodoval tým o jej civilnoprávnej platnosti medzi predávajúcimi.

Daň z prevodu nie je daňou z príjmov ani miestnou daňou

Historická daň zaťažovala konkrétny majetkový prevod a používala vlastný základ a sadzby. Súčasná daň z príjmov skúma príjem a prípadné oslobodenie či výdavky. Miestna daň z nehnuteľností zase vychádza z odlišnej právnej skutočnosti a ročného režimu. Spoločný vzťah k nehnuteľnosti z nich nerobí jednu daň.

Komentár advokáta k dohodám spoluvlastníkov

Pri preverovaní predaja odporúčam najprv určiť, o ktorú daň a ktoré obdobie ide. Za podstatné považujem nepoužiť historické tvrdenie o bezvýznamnosti dohody na všetky dnešné príjmy spoluvlastníkov.

Dohoda musí byť tiež hodnotená podľa skutočného obsahu a plnenia. Rozsudok neposkytuje argument ani pre úplné ignorovanie každého súkromného dojednania daňovým úradom, ani pre jeho bezvýhradnú záväznosť. O rozsahu jeho daňového významu rozhoduje konkrétna norma.

Prečo je konkrétny daňový záver už historický

Zákon č. 554/2003 Z. z. od 1. januára 2004 zrušil zákon č. 318/1992 Zb., pri zachovaní prechodných pravidiel pre staršie povinnosti (§ 17 a § 19). Jeho § 18 obmedzil vznik nových povinností k dani z prevodu do konca roka 2004. Na súčasný predaj sa teda rozoberaná daň nevyrubuje.

Dnešný § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. pri spoločných príjmoch a výdavkoch zo spoluvlastníctva vychádza z podielov, ale výslovne pripúšťa právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel. Je to zásadný rozdiel oproti aplikovanému § 8 ods. 3. Rozhodnutie zostáva významné pre historické veci a ako poučenie, že daňový význam dohody sa určuje podľa konkrétneho zákona.

Časté otázky k R 28/1996

Vylučuje rozsudok dohodu o inom rozdelení dnešného príjmu z predaja?

Nie. Rozhodoval o inej, historickej dani. Pri dnešnej dani z príjmov treba posúdiť § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z., ktorý počíta aj s dohodnutým iným podielom.

Bola dohoda spoluvlastníkov vyhlásená za neplatnú?

Nie. Súd ju nepokladal za rozhodujúcu na určenie povinnosti k vtedajšej dani. O jej súkromnoprávnych účinkoch medzi predávajúcimi nerozhodol.

Súvisiace rozbory

• Jedna kúpna zmluva pri viacerých nehnuteľnostiach neurčovala jeden spoločný daňový základ (R 69/2002)
• Zákonne zaplatená daň po prieťahoch katastra nie je automaticky škodou (R 28/2008)

Pramene rozboru

• Rozsudok Najvyššieho súdu SR 5 Sž 49/95, 5 Sž 50/95 a 5 Sž 51/95 publikovaný ako R 28/1996, zo dňa 23. októbra 1995. Publikované znenie, s. 1–3; právna veta na jeho začiatku, nosné dôvody v časti Z odôvodnenia. Oficiálna publikácia: Stanoviská a rozhodnutia 3/1996 - vo veciach správnych, fyzické strany zdrojového PDF 26–28. Zdroj
• Zákon SNR č. 318/1992 Zb., § 8 ods. 3, § 9 ods. 1 a § 10 ods. 1, v znení rozhodnom pre prevod z 5. mája 1994; citované v publikovanom rozsudku.
• Zákon č. 554/2003 Z. z., § 17 až § 19 a čl. III; zrušenie predchádzajúcej úpravy a obmedzenie vzniku nových povinností do konca roka 2004. Zdroj
• Zákon č. 595/2003 Z. z., § 10 ods. 1; časová verzia účinná od 1. januára 2026. Zdroj

JUDr. Milan Ficek, advokát